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Desgraciadamente, nada queda fuera del alcance de los amigos de lo ajeno, ni siquiera el sector inmobiliario. Son muchas las estafas inmobiliarias diseñadas por algunas personas que desean apropiarse de lo que no es suyo y que aparecen tipificadas en el código penal como delitos. La enorme inversión que supone para cualquier persona con un salario medio la adquisición de un inmueble, hace necesario que se permanezca en alerta ante estas conductas.
Los profesionales que operan en el mercado inmobiliario deben de estar al corriente de todas estas estafas inmobiliarias, para saber como actuar ante estas situaciones y conocer los mecanismos que permitan acabar con estos inconvenientes que pueden distorsionar la realidad sobre el sector. En este sentido, si quieres comenzar tu andadura en este sector, te recomendamos que te matricules en el Curso de Agente Inmobiliario Online para que estés prevenido ante estas circunstancias y además puedas acceder a un sector profesional repleto de oportunidades.
Es habitual oír hablar de estafa inmobiliaria, ahora bien, ¿en qué consiste este tipo de estafas? La realidad es que este concepto hace referencia a dos tipos de comportamientos delictivos relacionados con el sector inmobiliario.
En primer lugar, se considera estafa inmobiliaria a aquella situación en la que los propietarios adquieren una vivienda ya sea construida o en plano, es decir, de obra nueva, de la que al final ni reciben las llaves ni la escritura. En este caso, se produce un engaño en cuanto a pagar por una vivienda de la que al final no se disfruta, mientras que el vendedor desaparece con el dinero invertido en esa vivienda.
En segundo lugar, se produce también estafa inmobiliaria cuando se adquiere una vivienda sin aparentes cargas legales, ya que, éstas son ocultadas por quienes venden la vivienda. El problema surge cuando una vez efectuada la venta, el propietario se hace eco de unos vicios ocultos o cargas añadidas que de haberlas conocido previamente habrían condicionado la compra de esa vivienda, ya que, elevarán el precio como consecuencia de tener que ser saldadas esas deudas desconocidas para el propietario.
Las estafas inmobiliarias aparecen recogidas en el artículo 251.1 del CP que recoge una pena de entre 1-4 años de prisión a quienes se atribuyan falsamente la disposición de un bien inmueble o quien oculte la existencia de una carga sobre un mueble cuando la hubiese vendido libre de éstas.
Concretamente, este artículo establece:
Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años:
1.º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.
2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.
3.º El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado.»
También en el código civil, aparece recogida la figura de la estafa de la doble venta inmobiliaria cuando en términos sencillos, un vendedor ofrece una vivienda a un comprador y esta vuelve a ser ejecutada a otro diferente. Por lo tanto, las estafas inmobiliarias, tienen un marco legal, tanto a nivel civil como penal donde además pueden quedar englobados en otras tipologías como la simulación de contrato, entre otras.
Mencionado con anterioridad, la doble venta inmobiliaria consiste en la venta por parte de un propietario a otro de una vivienda. La estafa se produce cuando una vez vendida la propiedad, este propietario vuelve a venderla a otra persona, cuando ya carece de la propiedad. En otros términos, se produce una venta a un propietario y posteriormente a otro u otros, cuando al realizar la primera venta ya carecería de su titularidad.
Aunque habitualmente estas agencias inmobiliarias operan en Internet, la realidad es que existen entidades que se hacen entender como propietarios de algunos inmuebles y la realidad es que no lo son y ni siquiera pueden actuar como intermediarios en su comercialización. Al respecto, son muchas las agencias que aportan imágenes de viviendas de las que no son propietarios, o direcciones falsas para estafar a sus víctimas. La estafa que llevan a cabo estas agencias no solo se refieren a propiedades ya construidas, sino que es extensible a las que están sobre plano o incluso crean fideicomisos inmobiliarios para llevar a cabo proyectos de viviendas de las que se lucrarán con el dinero de los inversores.
Las cargas más habituales con las que se pueden estafar en el sector inmobiliario corresponden a servidumbres, embargos o hipotecas, entre otros. En este supuesto, el comprador efectúa el pago con un precio pactado y con el desconocimiento de estas deudas que se deben de saldar ya que, han sido ocultadas por el propietario. Otra modalidad dentro de esta estafa tiene que ver con deterioros en la vivienda que eran desconocidos para el comprador y que requieren de una inversión desconocida por el comprador en el momento de la adquisición del inmueble.
En este supuesto la estafa consiste en aprovecharse de la voluntad de los futuros propietarios atraídos por el ahorro que supone comprar una vivienda sobre plano, para solicitarles un anticipo y huir con esa cantidad. Aunque este sea el modo de funcionamiento en la compra de viviendas sobre plano, puede existir estafa también cuando la construcción de esta vivienda se alarga en el tiempo, con la desaparición de constructores o de agencias inmobiliarias, ya que, hace presagiar que la inversión de ese anticipo puede haberse robado.
Dentro de las estafas inmobiliarias, esta se refiere a un contrato falso donde la diferencia entre la intención real y la expresada del vendedor es intencionada. En otras palabras, se puede producir, cuando el comprador realiza un anticipo para reservar la vivienda y el vendedor se apropia de ese dinero desapareciendo y no concluyendo así la venta.
Para determinar si una inmobiliaria es legal, se pueden seguir los siguientes pasos:
Verificar la licencia: en muchos países, las inmobiliarias necesitan estar registradas y tener una licencia para operar legalmente. Por lo tanto, se puede verificar en el organismo gubernamental correspondiente si la inmobiliaria en cuestión está debidamente registrada y autorizada para trabajar.
Investigar su reputación: se puede buscar información en línea sobre la inmobiliaria, buscar reseñas y opiniones de clientes anteriores, revisar su presencia en redes sociales y otros medios.
Verificar su experiencia y trayectoria: se puede buscar información sobre cuánto tiempo ha estado operando la inmobiliaria, si tiene experiencia en la zona donde se desea comprar o vender una propiedad, y si ha tenido casos legales importantes en el pasado.
Revisar sus prácticas comerciales: se puede solicitar información detallada sobre cómo funciona la inmobiliaria, sus políticas y procedimientos, los servicios que ofrecen y los honorarios que cobran.
Consultar con otros profesionales: se puede preguntar a abogados, contadores o agentes inmobiliarios independientes si conocen la inmobiliaria en cuestión y si tienen alguna opinión o recomendación sobre ella.
María Herrera Vico
COPYWRITER
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