Los derechos reales sobre bienes inmuebles

Los derechos reales sobre bienes inmuebles se conforman por distintos derechos como el de propiedad, posesión de un bien, dominio, usufructo, etc. 

En este post, veremos en qué consisten los derechos reales, sus diferencias con los derechos personales, regulación legal, entre otras cuestiones relevantes. 

Los derechos reales son derechos de carácter patrimonial que permiten al titular de los mismos (dueño de un bien), disponer y disfrutar de él únicamente con las limitaciones establecidas por Ley.

El principal derecho real de una persona sobre un bien, es la propiedad. Su fuerza jurídica se encuentra en el uso, disposición del bien, su destrucción, venta o cesión y percibir los frutos derivados de éste, con las limitaciones también marcadas por Ley. 

Características de los derechos reales 

Los derechos reales contienen algunas características propias, como tratarse de derechos inmediatos y directos, es decir, generan un vínculo directo entre la persona y el bien, en este caso inmueble, sin que nadie más deba intervenir para poder definirlo. 

Además, son derechos excluyentes y absolutos, es decir, el resto de personas no pueden utilizar o disfrutar de la cosa sobre la que otra persona tiene un derecho real.  

Esto permite imponer su titularidad frente a todos, a través de los mecanismos legales establecidos. 

Formas de adquirir un derecho real 

Existen dos formas de adquisición de derechos reales. 

La primera sería de forma originaria, es decir, cuando la adquisición del derecho sobre el bien no depende del titular anterior. 

Un ejemplo de esto sería cuando una persona encuentra un objeto y se lo queda. 

La segunda sería de forma derivativa, es decir, la transmisión del derecho se obtendría del titular anterior, como la compraventa, donación o sucesión de un inmueble. Si te interesa profundizar en este tema en Euroinnova tienes disponible un Posgrado en Derecho Inmobiliario. 

Tipos de derechos reales 

Los derechos reales están clasificados dependiendo de si recaen sobre bienes materiales y los que recaen sobre bienes inmateriales. 

La propia naturaleza del derecho real implica que los bienes sobre los que recaen son corpóreos, es decir, que sean tangibles, como por ejemplo la propiedad de una vivienda. En ese caso, se trata de algo perceptible. 

Por otro lado, podemos hacer referencia a los derechos de propiedad intelectual, siendo una excepción a la tangibilidad que se ha mencionado previamente.  

En este caso, se proporcionan derechos reales sobre bienes inmateriales o intangibles, por ejemplo el desarrollo de un algoritmo requerido para alguna app. 

Otra clasificación de los derechos reales, según la Doctrina, son los derechos reales de garantía.  

Estos derechos proporcionan a su titular el poder sobre un bien ajeno como garantía de una obligación, de manera que si se incumple, el acreedor puede solicitar la venta pública del bien que se pone en garantía y cobrar su deuda del importe obtenido. 

Algunos ejemplos de derechos reales de garantía, serían la hipoteca, la prenda y la anticresis. 

Además, tenemos los derechos reales de protección provisional y de protección definitiva. La protección provisional se refiere a la posesión o tenencia de un bien y los derechos y obligaciones que implica, mientras que la protección definitiva hace referencia a la propiedad o dominio sobre una cosa. 

Por último, contamos con los derechos de adquisición preferente y los derechos de goce y disfrute. 

Los derechos de adquisición preferente son los que otorgan a las personas la capacidad de adquirir bienes con carácter preferente respecto de otras personas, como por ejemplo; el tanto y retracto o la opción. 

Un ejemplo de opción es sobre la vivienda arrendada, cuando arrendador y arrendatario establecen en el contrato una cláusula de opción a compra, si el propietario quiere vender el inmueble, el arrendador tendrá opción preferente para adquirirlo. 

En cuanto a los derechos de goce y disfrute, son los que permiten a las personas disfrutar de un bien del que no son propietarios. 

Diferencias entre derecho real y derecho personal 

Los derechos reales y los derechos personales suelen contraponerse, por ello es necesario conocer la diferencia entre ambos. 

Los derechos personales proporcionan la facultad de exigir un determinado comportamiento a una persona. 

Un ejemplo sería en el contrato de compraventa, cuando el comprador ha pagado el importe acordado, le puede exigir al vendedor la entrega del bien que se ha vendido. 

Mientras que los derechos reales son los que proporcionan a su titular la autoridad sobre el bien. 

Por ello, la diferencia entre ambos radica en que los derechos reales tienen como objeto regular la conducta personal que se ha comprometido mediante un contrato, o por cualquier otro tipo de fuente de obligaciones. El derecho personal, sin embargo, son las relaciones interpersonales, pero no regula las relaciones entre las personas y sus bienes. 

Relación entre derecho real y derecho personal 

Hay determinadas situaciones o casos que vinculan ambos tipos de derechos, como son las obligaciones propter rem, siendo éstas las obligaciones jurídicas que nacen de una relación jurídica que tiene el sujeto en relación con un bien. 

Este tipo de obligaciones tienen una naturaleza mixta, y mediante las mismas se puede pedir a determinadas personas que realicen determinadas conductas simplemente por estar vinculadas con un bien, mediante un derecho real. 

Las obligaciones de los propietarios vecinos de una comunidad, son un ejemplo de lo anterior, ya que derivan obligaciones de la cosa en común. 

Regulación legal 

La propiedad, los bienes y las obligaciones quedan reguladas en el Libro II del Código Civil estableciendo una variedad de situaciones que pueden darse en relación con los derechos reales sobre los bienes inmuebles y demás bienes.  

En cuanto al ámbito de aplicación del derecho real, serían las relaciones jurídicas que derivan del ejercicio de esa titularidad sobre el bien y los vínculos que derivan de dichas relaciones. 

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